中投國控集團運營的武漢·當代夢工場

國家統計局發布的數據顯示，截至2022年末，我國城鎮人口占全國人口比重（城鎮化率）為65.22％。按照世界城市化發展規律，城鎮化率達70％至80％時，城市將進入持續而漫長的更新階段，低效商業地產的存量盤活是其中一項重要內容。

當前國際社會不確定性因素增加，給全球經濟蒙上了一層陰影，也給我國經濟社會發展帶來了不小沖擊。數據顯示，我國主要城市商業寫字樓空置率在15％左右，近年來北京、上海、天津、鄭州等城市都出臺了盤活存量低效商業地產的相關政策文件，多數大型國企也在探討將閑置或者低效的產業推向市場。

可以看到，隨著城市空間的日益擁擠，商業地產即將或者已經進入了“盤存”時代，在政策和市場的雙輪驅動下，中投國控集團依靠自身二十年物業管理、商業管理的經驗和資源，聚焦城市存量商業改造，在近年來疾步邁向輕量化資產運營的新藍海。

位于鄭州市的中投國控集團總部國弘巨正廣場

政策市場雙輪驅動　中投瞄準商業地產存量改造

鄭州是國家中心城市，也是創建中的國際消費中心城市，還是首批國家文旅消費試點城市，在多層政策疊加之下，城市更新將是一項持續行動。在城市更新中加速現代服務業提檔升級是最現實的需求，其中提升商業寫字樓的服務水平、鏈接能力，和促進消費業態的創新、升級，是城市更新的題中應有之義，這離不開存量空間的盤活、產業鏈的打造。

鄭州市在城市更新進程中，實施了一系列市場外遷、產業上樓，低效產業改造文旅消費場景等措施，鄭州市引入運營商盤活老廠房建成的油化廠創意園、二砂文化創意園等，都是不動產盤存打造現代商業的典范。當前的經濟環境下，商業寫字樓租金下行，空置率居于高位，租金承壓嚴重，中小型托管租賃公司難以為繼。中投國控集團成立于2004年，在城市物業管理、商業管理、酒店管理方面積累了豐富經驗和資源，城市更新的趨勢以及市場因素，讓中投國控集團堅定了盤活城市低效產業的發展戰略。

截止2024年5月，中投國控集團運營的商業樓宇資產已達110萬平方米，規模接近國內第一梯隊。數據顯示，截止2024年一季度，鄭州市甲乙級寫字樓存量為518.4萬平方米，零售物業超700萬平方米，加上國企推向市場的閑置、低效資產，鄭州市存量可商用不動產不低于1500萬平方米，其中近年內有環境改造、設施更新需求的超過半數。

據住建部數據顯示，截至2023年11月底，全國共實施各類城市更新項目約6.6萬個，其中城鎮老舊小區改造占據多數，低效、存量產業改建盤活也占到一定的比例。據《佳兆業2021年全國城市更新報告》，我國城市更新市場規模日益擴大，存量總市值為500萬億，按年城市更新速率2％計算，城市更新項目將每年釋放出10萬億元的市場，落后、低效資產的改擴建及盤活升級也是萬億級市場的新藍海。

“從市場角度來看，商業寫字樓庫存量比較大，目前一線城市寫字樓空置率大概在10％—20％，二線城市空置率大多超過30％，均處于相對較高的空置狀態，租金承壓?！敝型秶丶瘓F董事長韓帥分析說，“面對商業辦公地產去庫存及降低空置率的壓力，國家及各地都開始陸續釋放利好新政，通過提供稅收優惠、簡化審批流程等政策支持，鼓勵房地產投資者和運營商積極參與寫字樓改造和運營。借勢政策東風，新政下商業地產必然重拾價值，這給了我鎖定低效商業地產盤存市場的信心?！?/p>

商管部副總經理袁斌向記者介紹，中投國控集團致力于構建“主業突出，上下產業鏈垂直深耕”的商業發展模式，以寫字樓運營為主業，同時發展物業管理、酒店管理、企業服務等上下游產業鏈，垂直深耕下去。我們不做開發建設，只做樓宇的輕資產運營。目前集團僅在河南省持有的商業寫字樓面積近110萬平方米，服務10000＋企業客戶，我們也始終在朝著IPO上市的方向前進。

位于鄭州市二七區的法務大廈

做新型商管　支撐生產性服務業“上樓入鏈”

2024年《政府工作報告》在提出“大力推進現代化產業體系建設，加快發展新質生產力”時，專門指出“加快發展現代生產性服務業”。生產性服務業是制造業高端化、智能化的重要支撐，也是引領產業向價值鏈高端攀升的關鍵環節和根本途徑，延伸了更新質的生產要素的使用范圍，推動了新質生產力的能級躍遷。

以武漢為例，其核心城區江岸區在數年前就提出發展樓宇經濟，平安金融中心是湖北首棟納稅超10億元樓宇，樓內以金融、保險等高端服務業為主。目前，江岸區已有3棟納稅超10億元樓宇、25棟納稅億元樓宇。形成武漢天地國際商務集群、建設大道金融產業帶集群、漢口歷史文化風貌區文創集群、長江左岸創意設計集群、漢口濱江商務區國際總部集群等五大特色樓宇集群。

放眼世界，生產性服務業“上樓入鏈”是城市經濟發展的必然趨勢。當前，我國發達城市把現代服務業，特別是生產性服務業作為產業轉型“闖關”的主攻方向，突出發展總部經濟、樓宇經濟，把生態環保、數字經濟、科創服務、金融保險、商貿物流、人工智能等一系列生產性服務業搬進寫字樓，打造億元稅收樓宇，甚至是十億元樓宇，既形成集約效應，也方便政府集中提供服務。

通過對香港、北京、武漢等地的考察，中投國控集團董事長韓帥洞見了這一趨勢背后的商業潛力。生產性服務業“上樓”，離不開存量空間的盤活和產業鏈的打造。盤活需要精準，讓載體的資源稟賦和服務業的發展需求相匹配，才能暢通導入優質產業、新興產業的路徑。打造產業鏈重在實現價值增值，通過發揮城市空間的區位、公共服務等優勢，為上下游高效協同生產提供各種便利，達到“花開蝶自來”的效果，吸引在鏈企業、優質生產要素匯集，持續擴大產業規模、提升產業能級。

在這樣的背景下，中投國控集團更致力于提升樓宇運營水平，聚焦于服務企業、服務企業家，貫穿全服務流程做政企、銀企、企企、媒企各類資源的聯動整合。依托集團專業的運管能力和鏈接能力，提升產業聚集度，塑造“一樓一主業、一樓一特色、一樓一品牌”的格局，著力打造“上下樓即上下游”的產業聚集生態。

通過低效商產盤存，中投國控集團在鄭州市二七區打造出了一棟以法律服務為特色的法務大廈，配備共享食堂、健身房、高端咖啡館等，吸引國內國際法務服務機構，以及在海外開展業務、需要國際法支持頻率較高的企業入駐，以特色招商，目前運營趨勢穩定向好。2023年12月22日，中投國控集團攜手二七區政府以及入駐企業，舉行了“二七區法務園區”的揭牌儀式。

有業內專家評價說，法務園區的成立不僅標志著鄭州市二七區法務產業聚集平臺建設日趨成熟，法務品牌輻射力、產業聚合力逐步增強，還將為鄭州乃至河南產業經濟的發展增添新業態、提供新動能、塑造新優勢，全面打造具有全國乃至國際競爭力的法務產業新高地。

中投國控集團運營的國弘世紀大廈

全國布局　中投國控疾步邁入萬億新藍海

2023年5月21日，中投國控集團在鄭州市召開上市啟動會，董事長韓帥向媒體表示，中投國控集團在發展中主動創新求變，找準新契機，構建新格局，探索出了一條屬于自己的發展道路，集團實現了跨越式發展，并將進一步聚焦核心優勢，力爭早日走向資本市場。

從發達國家和地區的城市發展經驗來看，在城市更新過程中，低效商業地產的存量改造一直都有著很高的成功率。作為城市最早期的商業地標，它們通常位置優越，是一代人難以消磨的城市記憶，有著極高的人氣和關注度。

2021年，北京市發布《北京市城市更新行動計劃（2021－2025年）》，指出到2025年北京將推動500萬平方米左右的低效老舊樓宇改造，并完成22個傳統商圈升級。在2021年，北京市區內有3個老舊商業物業經過改造升級后重新面世。在西單中心區域，原77街更名為西單更新場重裝開業，定位青年潮流，引入品牌近半數為北京首店，成為中國低效商業地產存量改造的標志性案例。

城市更新和生產性服務業上樓的大勢，為低效商業地產的存量改造提供了巨大空間，同時資本市場也給出了良性反應。2023年底，自盟資本10億智慧城市系列投資基金啟動，該基金是自盟資本聯合中投國控集團設立的首支智慧城市系列投資基金。自盟資本負責人在介紹該基金時稱，將以資本為紐帶，以基金為載體，以產業為導向，通過發揮“資本＋產業＋平臺”生態圈資源優勢，整合匯聚政、產、學、研、企、商、媒等各方力量，為商管行業和城市產業生態發展提供可靠的資本支持。

作為較早啟動更新行動的城市，北京市住房城鄉建設委副主任馬綮鴻表示，為支持城市更新重點項目實施，北京市加大資金支持力度，同時還積極探索社會資本參與城市更新機制，指導各區盡快謀劃一批成規模、投資大、有影響力，對市場吸引力高的片區綜合性城市更新項目，吸引社會資本積極參與。可見在城市更新過程中，社會資本將是受各地政府青睞的重要力量！

當前，我國城市發展已經進入城市更新的重要時期，今年以來，各地紛紛因地制宜，陸續出臺了城市更新政策法規，探索富有城市特色的實施方案，年均超萬億的盤存市場已經呈現在大家面前。

目前，中投國控集團正推進在全國重點城市全面布局，香港和東南亞也在下一步計劃當中。2024年的新春年會上，中投國控集團董事長韓帥向全體員工動員：“今天，中投站在區域化向全國化邁進的里程拐點，我們將重點布局上海、北京、西安、南京、武漢、重慶、成都等一線或強二線城市，到2027年集團商管面積力爭突破1000萬㎡，然后向海外延伸！”

歷經二十年的發展，中投國控集團對市場有著異常清醒的認知?！霸诔鞘懈碌拇蟊尘跋?#xff0c;做低效商業地產盤活這個細分賽道的頭部，這是我們的目標，相對地產開發這是一片新藍海。”中投國控集團董事長韓帥說。

談及集團快速穩定發展的心得，韓帥透露：“堅定輕資產投入的準則，順應政策趨勢，不斷鏈接優質資源，來充實我們的服務體系，為我們的項目、客戶做深度賦能，這可能就是我們長期保持健康穩定發展的秘訣?！?/p>