2021年起，房地產行業進入深度調整期，至今市場仍未全面回暖。但在持續出臺的各項利好政策支持下，房企積極推動債務風險化解并開拓新的經營模式，讓市場看到了行業恢復的信心。隨著又一年財報季到來，多家房企公布2023年“成績單”，披露在化債方面取得的實質性進展。

多家房企債務重組取得實質進展

兩年前，房地產行業債務違約潮出現，嚴峻的生存困境讓房企不得不告別“高負債、高杠桿、高周轉”模式。如今，“將資金安全放在企業健康發展的首要位置”已成為行業共識。今年以來，積極謀求自救的出險房企已接連在債務重組方面取得重要進展。

趕在發布2023年財報前，遠洋集團、龍光集團、中國奧園、正榮地產、旭輝控股等多家房企已披露了債務重組進展。

作為“粵港澳四小龍”之一的中國奧園，在歷時24個月后，終于宣告境外債重組成功，將發行新的融資工具對原有約61億美元的境外債務進行置換。公司預計，債務重組后8年將減少境外債務支付壓力本息49億美元，未來兩三年內在境外公開市場無剛性還債壓力。

債務重組計劃的完成也帶動了中國奧園在項目銷售、建設等方面的穩步經營。根據該公司披露的2023年財報，去年共實現營業額275.33億元，增幅達47.1%。

此外，正榮地產與債權人特別小組成員簽訂了重組支持協議書；旭輝控股已就境外債務全面解決方案的條款向協調委員會、債券持有人小組及其顧問提交了初步提案。

“出險房企化債進展提速與金融支持力度加碼、多家房企債務重組成功提升業內信心等因素密切相關。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示，一方面，中央經濟工作會議提出要一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，為房企化債求穩注入了積極動力。另一方面，融創中國、中國奧園等房企債務重組取得突破性進展，也將為房地產行業重塑信心。

開拓經營性業務穿越行業周期

為保障資金安全，頭部房企也在積極降低負債水平，力保平穩穿越行業周期。

根據萬科發布的2023年財報，其實現營業收入4657.39億元，同比下降7.56%；凈利潤121.63億元，同比下降46.39%。面對營收和利潤雙降，萬科表示，公司利潤承壓，資金存量、現金短債比等指標出現下行，向高質量發展轉型的短期壓力仍然存在。

同時，面對此前遭遇的做空危機，萬科董事會主席郁亮表示，公司將加大盤活存量、不動產變動產等工作的力度，未來兩年計劃削減付息債務1000億元以上，以確保公司安全。萬科的資產負債率正在下降。根據財報，公司剔除預收房款的資產負債率為65.5%，從2018年76%的高點已連續5年下降。

僅靠御寒，不足以過冬。除了保障現金流安全外，越來越多房企正在開拓和發展經營性業務，力求打造第二增長曲線。

萬科是較早向經營性業務轉型的房企。其長租公寓的規模和效率持續保持行業第一，共運營管理租賃住房23萬間，累計開業18萬間。

行業“優等生”龍湖集團去年實現了多項經營性業務上的突破。根據該公司發布的2023年財報，運營加服務組成的經營性收入占比達到14%，利潤占比已超過60%，實現經營性收入248.8億元，同比增長5.7%。到2024年，龍湖開業的商業項目將超過100個。

“行業下行過程中，經營性業務為龍湖穿越周期提供了底氣，成為穿越周期的壓艙石。”龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平說。

市場短期承壓仍需要時間修復

伴隨著市場銷售規模下滑，房企地產開發業務毛利率下降似乎成為常態。

2023年，綠城中國實現毛利170.73億元，同比減少22.5%；實現毛利率13%，同比下降4.3個百分點。綠城中國執行董事及執行總裁耿忠強表示，綠城把安全作為土地投資的首要考慮因素，因此毛利率不會特別高。

“從去年以來，一系列高杠桿企業出險，影響了購房者的購房信心，需要時間去進行修復。”陳序平表示，9億至10億平方米是新房市場的真實居住需求承載量。

華潤置地副總裁陳偉認為，經濟長期向好的趨勢不會改變，但目前房地產庫存依然比較高，二手房持續分流的壓力仍在，市場處在筑底回穩、繼續向上勢能的階段，提振客戶信心至關重要。（記者 鹿楊）