行業加速構建新模式，房企投資信心仍待改善。

　　文｜《中國企業家》記者 李艷艷

　　國家統計局近期發布的2023年全國房地產市場基本情況顯示，2023年行業規模繼續下滑。

　　從數據來看，2023年1~12月，商品房銷售面積和銷售額、房地產開發投資、房企到位資金等指標累計降幅較1~11月繼續擴大，其中，商品房銷售面積創2012年以來新低，銷售額創2016年以來新低，開發投資規模創下2017年以來新低。不過，2023年12月單月，商品房銷售面積環比增長近四成。

　　多家機構統計和報告顯示，2023年，中國房地產市場繼續承壓，整體仍在低位調整。行業百強累計業績繼續呈現負增長狀態，且格局持續分化。

　　央國企背景房企的逆勢增長備受關注。其中，保利發展以超4000億元的銷售額位居行業第一。此外，融資端承壓態勢有所松動。

　　近期政策面繼續釋放利好，支持房企合理融資，提振市場信心。多位業內人士表示，受制于多重因素，購買者信心和預期修復尚需時日，企業銷售去化及回款還將面臨較大壓力。尤其對于出險房企來說，債務展期、重組以及保交樓是兩大棘手的任務，填補資金缺口或直接關系企業存續。

　　自2021年下半年以來，房地產市場已經深度調整兩年多時間。告別“高負債、高杠桿、高周轉”舊模式的同時，行業也在加速構建發展“新模式”。越來越多的房企不再增加年度銷售目標，追求規模化發展，轉而通過主動管控銷售規模，積極探索轉型新方向，追求更加平穩的發展道路。

　　筑底

　　“房價底部已顯現。”58安居客研究院院長張波對《中國企業家》表示。

　　國家統計局數據顯示，從環比看，2023年12月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅比上月擴大0.1個百分點。同期，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.1%，降幅比上月收窄0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%。

　　張波認為，這樣的數據表現意味著，一二手房價維持下行態勢，市場分化明顯，尤其是很多二線城市新房“以價換量”現象明顯，使房價有了更多調整空間。總體來看，房價筑底態勢還在持續，但市場積蓄動能、等待反轉的信號已經較為明顯。

　　“預計要等到龍年開春后，市場逐步反轉。”張波稱。

　　2023年，行業規模繼續下滑。統計顯示，全年商品房銷售面積、金額分別為11.17億平方米、11.66萬億元，分別較2022年下降8.5%、6.5%，降幅大幅收窄15.8和20.2個百分點。

　　“相比2021年，面積、金額分別下降35%和34%，這意味著，行業繼續出清、延續筑底行情。”克而瑞一位分析師稱。

　　從季度來看，行業銷售整體表現為“前高、中低、后穩”格局。其中，一季度銷售迎來“小陽春”，前期積壓需求得以集中釋放；二季度在供應收縮、需求退潮下，市場復蘇動能快速衰退；三四季度，中央至地方出臺一系列利好政策，且隨著供應加碼，處在低位的銷售金額、面積迎來邊際改善。

　　在房屋施工和新開工方面，2023年，房地產開發企業房屋施工面積約83.84億平方米，同比下降7.2%，其中住宅施工面積約58.99億平方米，同比下降7.7%；住宅新開工面積6.93億平方米，同比下降20.9%。

　　在易居研究院研究總監嚴躍進看來，全國房地產新開工面積同比增速已連續28個月下跌，但跌幅有所收窄。受過去拿地、房企資金狀況等因素影響，新開工出現了比較大的調整。

　　值得注意的是，2023年，住宅竣工面積72433萬平方米，增長17.2%。據克而瑞統計，2023年新開工面積降幅同比收窄，但相較2019年，總體下降近六成。在“保交樓”政策帶動下，2023年竣工面積高出過去十年均值1.5%，增速創下近十年新高。

　　在新開工持續低迷、房企拿地謹慎聚焦之下，2023年房地產開發投資持續承壓。全年房地產開發投資額11.09萬億元，比上年下降9.6%，若與高點2021年相比，下降22%。前述克而瑞分析師稱，從絕對量來看，開發投資規模已經連續兩年高位下滑，回到2018年水平。

　　在其看來，開發投資壓力來自于新開工及土地購置指標的走弱。2023年房地產開發企業房屋新開工面積下降20.4%。而根據CRIC監測的全國300城土地成交來看，2023年土地成交面積和金額同比下降超過兩成。“（2023年）12月仍處政策寬松期，但從市場反饋來看，邊際效應遞減。”該人士稱。

　　諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表達了類似觀點。

　　“雖然這一年政策維持寬松局面，且熱點城市有重磅政策落地，但市場預期降低，房企投資相對謹慎，新開工仍維持較大降幅，拿地規模降低，帶動了投資增速持續走弱。”王小嬙稱，“后續房地產投資信心的回升，依賴于市場端的改善。”

　　出險

　　“2023年重點房企銷售額整體仍在明顯下降。”中指研究院企業研究總監劉水介紹。

　　2023年，TOP100房企銷售總額為62791.0億元，同比下降17.3%，不過，相比去年有超過40%的下降，降幅在縮小。據劉水透露，部分公布銷售目標的企業中，頭部企業僅華潤、越秀超額完成銷售目標。

　　銷售下行，行業集中度也在下降。

　　“近幾年TOP100企業市場份額持續下降。”劉水稱。具體來看，2023年，身處千億以上陣營的房企16家，較去年同期減少4家；第二陣營（500億元~1000億元）企業19家，較去年同期減少4家；第三陣營（300億元~500億元）企業14家，較去年同期減少14家。

　　據克而瑞數據，2023年以來，在行業深度調整之下，百強房企格局分化持續，央國企銷售表現顯著好于混合所有制房企和民營房企。具體來看，2023年百強累計業績同比降低的企業數量占比近七成，其中有31家同比降幅高于30%，民營房企占27家。

　　央國企背景房企逆勢增長備受關注。其中，保利發展以超4000億元的銷售額位居行業第一，中海地產、華潤置地、建發房產等央國企銷售額也均實現正增長，并進入行業前十強榜單。此外，深耕一二線的龍湖、扎根長三角區域的濱江集團等部分民營房企也表現出色，后者業績已位居行業第11。

　　王小嬙評價指出，2023年，整體融資環境寬松。

　　進入9月，央行頻頻發聲。11月和12月，中央金融工作會議、中央經濟工作會議中提出“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸；同時，推動行業并購重組。

　　在金融政策的帶動下，房地產到位資金跌幅較2022年有所收窄。國家統計局數據顯示，2023年，房地產開發企業到位資金12.75萬億元，比上年下降13.6%。其中，國內貸款1.56萬億元，同比下降9.9%；利用外資47億元，同比下降39.1%；自籌資金約4.2萬億元，同比下降19.1%。

　　過去一年，出險房企債務重組進程加速推進。據不完全統計，自2021年下半年以來，已有融創等超50家上市房企啟動債務重組，監管部門近年來也密集出臺房地產風險化解相關政策。近日，住房城鄉建設部和金融監管總局發布通知，明確建立城市房地產融資協調機制，精準滿足合理融資需求。

　　今年以來，先后有正榮、旭輝、奧園、龍光等多家房企披露了境外債務重組方面的階段性進展。

　　2024年一二季度仍是債務到期高峰。據第三方統計，其到期規模在1500億元以上，預計今年上半年房企債務壓力依然較大。當前融資政策持續利好，但實際受益仍僅限于優質房企及白名單房企。對于仍能正常運營的房企而言，當務之急仍是把握好政策利好窗口期。

　　中原地產研究院統計顯示，過去一年，房地產調整政策高達1008次。去年12月，政策持續寬松，特別是北京和上海兩個特大城市，全面松綁首付認定標準，調整非普住宅標準，拉動了年末市場回暖的節奏。多位行業人士表示，強信心、防風險、促轉型仍是政策未來很長一段時間的主力方向。

　　新生

　　“保交樓”仍是所有房企目前的第一要務。

　　從全國來看，房地產完工率還在不斷提升。張波表示，當下的“保交樓”更重視“可交付”，對于交付質量問題關注較少，這也導致不少項目交付后出現一些集中性矛盾。他建議，下一步可以在交付質量層面有更多政策指導。

　　行業正從野蠻發展回歸理性和產品本位。包括融創、天津泰達在內，多家房企都曾試水或長期堅持“無理由退房”策略。“無理由退房”對房企最大的考驗，是其背后的資金保障和運營能力，以及最終的兌現預期。如何讓“無理由退房”成為行業明規則，倒逼住宅品質和服務，成為業內關注的話題。

　　“我國房地產市場供求關系發生重大變化”的新形勢下，房地產“下半場”已經開啟。“先行者”如萬科，正通過調整組織和人事安排，以期抓住消費類基礎設施REITs發展機遇。

　　近日，萬科正式成立商業事業部，萬科七大區域的商業業務、印力集團統一并入商業事業部。在萬科看來，消費類基礎設施REITs試點為商業業務迎來了重要的發展機遇，通過商業板塊的“一盤棋”建設和強化團隊管理力量，有助于更好地抓住商業業務發展機會。

　　國家統計局局長康義提到，房地產市場長期健康發展有比較好的基礎，主要原因有兩個方面，一是城鎮化數量和質量提升還會有很大的空間，二是構建房地產發展新模式潛力巨大。房地產發展的新模式正在積極構建當中，這是破解房地產發展難題、促進房地產健康發展的治本之策。

　　其中，正在推進的保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設，以及城中村改造這些工程（即“三大工程”）都在快速推進。康義認為，隨著這些工程有力有序推進，將有利于解決人民群眾在住房、居住方面“急難愁盼”的問題，同時也會帶動房地產相關投資消費，推動房地產市場健康發展。

　　2023年以來，中央已多次在重要會議中強調積極推進“三大工程”建設。

　　比如，針對保障房實施策略，近日住建部相關司局負責人表示，新一輪保障性住房建設拓展了配售型保障性住房新路子，重點是針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進的科技人員、教師、醫護人員等這“兩類群體”，預計配售型保障房將在部分城市探索實施。

　　張波也認為，保障性住房是房地產發展新階段中非常重要的組成部分，這也標志著我國將構建政府保障基本需求、商品房滿足改善住房需求、租購并舉的“雙軌制”住房體系。

　　“未來保障房和商品房會嚴格進行劃分，保障房只在體系內進行流轉，尤其是配售型保障性住房，實施封閉管理，個人不得私下交易或者上市流通。總體來看，有利于緩解各類大中城市住房矛盾。”張波稱。

　　2024年是超大特大城市城中村改造的啟動之年。在中指研究院市場研究總監陳文靜看來，城中村改造對住房需求的實際拉動或有限，但對預期影響至關重要。

　　展望2024年，陳文靜表示，新房市場短期內仍有一定調整壓力。隨著央行重啟抵押補充貸款（PSL）、廣州首張房票落地等，“三大工程”配套政策正在加速落地，預計將對2024年房地產開發投資形成一定支撐，但由于銷售市場修復緩慢，全國房地產開發投資下行態勢或難改。