一幢樓一年稅收上億元。這樣的樓宇未必是在城市中心。在南京，離新街口10公里外的江寧九龍湖，20公里的江北新區研創園，億元稅收樓宇正接二連三地出現。

深圳一幢樓年稅收達298億元，讓更多人認識到“云端”富礦，這樣一座“豎起來的園區”，其年稅收超過了昆山之外的所有縣級板塊全年的一般預算收入。

南京江北新區研創園智芯大廈。 本報記者 范俊彥 攝

據戴德梁行的最新數據，今年三季度南京寫字樓市場租金跌幅已經開始收窄。無論是南京老城區，還是新城新區，都在沖擊“云端”上的億元樓，向空中打開發展格局。而這些變化和城市的能級、產業生態息息相關。

百年新街口“王牌”的存在

誰是南京最“貴”的樓？

地處中華第一商圈南京新街口的亞太商務樓，是南京市首座稅收十億元樓宇，目前入駐率穩定在90%以上。商務樓宇的承租率普遍保持在六七成。

亞太集聚了渣打銀行、恒生銀行、友邦、輝瑞、大金、羅氏、ABB、中石化天然氣、中國國際金融等近80家優質企業。

“優質的客戶結構是高端寫字樓的核心價值所在。”金陵飯店總經理周蕾表示，亞太商務樓在2015年開業運營之初，就明確招租定位是品牌形象良好的世界500強企業、跨國公司和總部企業。

每年亞太商務樓都有企業遷入和遷出。但周蕾相信，對于技術含量高、擁有核心競爭力的世界500強、總部企業而言，亞太商務樓始終是首選。“大金公司是亞太樓的首批進駐客戶，他們直言跨國公司在全球選址，考量的首要因素就是樓宇品質要與公司地位相匹配。再加上金陵飯店看家本領——酒店式物業服務，企業順理成章選擇了我們。”

曾有某家證券公司的總部人員在選址時表示，亞太樓的整體設計具有前瞻性，無論是各區的高速電梯配比數，還是高區行政淋浴間的設施，這幾年在高端樓宇中較為盛行，而亞太商務樓當初即對此有充分考慮，在企業選址時贏得加分。

在新街口南端的南京國際金融中心，瑞安新天地南京項目助理丁志華介紹，2021年初瑞安新天地公司收購了南京國際金融中心，目前大樓的出租率保持在80%以上，去年入駐企業實現稅收1.7億元左右，今年稅收會突破2億元。他透露，今年出現了一個可喜的現象，樓宇內一批企業的業績比2022年有大幅提升，如肯德基蘇皖總部的業績就比去年有了很大提升。保險公司也迎來新機會。樓宇內一家保險經紀代理公司今年的業績較去年同期提升了150%。

南京國際金融中心目前入駐企業70多家，銀行、證券、保險、資管等金融業相關企業占了50%。“相比于研發類企業更多喜歡選擇雨花、江寧等園區，To C端的企業傾向選擇新街口城市中心。” 丁志華認為，新街口作為享譽全國的第一商圈，軌道交通四通八達，具有一站式辦事的優勢，也是代表城市形象的窗口地帶，總部企業還是喜歡落腳城市中心。

從包括南京國際金融中心在內的多家新街口樓宇的入駐企業看，今年寫字樓的稅收貢獻還是以存量企業的業績提升為主，新增業態的入駐需求不是很旺盛。丁志華很有信心，隨著經濟運行的持續回暖向好，新街口的寫字樓具備獨特優勢和強大韌性，有信心把明年的入駐率拉到新高度。

核心樓宇向好，坐擁新街口商圈大半面積的秦淮區出臺樓宇扶持政策。2022年，該區有億元樓宇23棟，總稅收達101億元，預計2023年將實現億元樓宇25棟。

老城“攀高”遇上攔路虎

創下十億元稅收、2015年底投用的亞太商務樓可以說“正當壯年”，但整個新街口區域的商務樓宇正受到“老化”的嚴峻挑戰。

毗鄰亞太商務樓的世界貿易中心，一度集聚了諾基亞、摩托羅拉、柯達、英特爾、英國BP石油、新加坡航空等知名外企，這類企業占比最高達95%。但隨著樓宇使用年限增長，大廈長期超負荷運轉，設施老化問題嚴重，樓宇招租遇冷。2018年，金陵飯店完成了對世貿樓宇的改造，后續投資價值得以持續攀升，至今保持近90%的出租率。

新街口的商務樓宇興起于上世紀最后十年和本世紀前十年，二三十年的樓齡令絕大多數樓宇跟不上現代商務的辦公需求。

在新街口的秦淮片區，全新改造后的揚子大廈于2021年重新投用，受到市場熱烈響應，如今出租率達到85%。“今年前三季度的稅收已突破9000萬元，今年稅收過億元沒有問題。” 秦淮區壹城集團項目運作公司總經理鐘巍介紹，揚子大廈建于1994年，是新街口較早建成的超高層建筑，后經20余年使用，出現配套缺乏、設施老化、電梯運載飽和、消防設備損壞等一系列問題，嚴重影響樓宇品質。

2019年起，秦淮區委區政府實施老舊樓宇更新改造計劃，揚子大廈成為南京首個超高樓宇改造試點項目。“我們用甲級寫字樓的標準來改造，招商有門檻，希望稅收達到每平方米4000元。已入駐企業中，銀行、證券公司等是稅收貢獻的主力軍。”鐘巍認為，大公司還是希望在城市中心設點，新街口的位置難以替代，優質載體具有很強競爭力，很多客戶都是老樓租期到期，就近找樓搬家。

對新街口以及整個南京老城來說，發展樓宇經濟面臨的一大挑戰是產權分割妨礙老化樓宇的更新改造。

樓宇分層售賣，這一肇始于上世紀五十年代香港的地產銷售模式當初為資金量不大的買家提供了“炒樓”機會，極大地推動了香港地產的發展。這種模式引入國內后不僅是樓宇分層賣，還演化成一層樓分割賣，這讓更多資金散戶涌入商務樓宇市場，助推地產交易繁榮的同時也為樓宇的可持續發展埋下巨大隱患。產權分割帶來的是統一管理缺乏，業態混雜，經濟坪效低，常年以往就是設施陳舊、更新維護落后。

寫字樓樓層分割售賣在十年前的南京非常普遍。2010年，紫峰大廈投用，多年來，這座城市建筑上的地標遺憾地沒能成為經濟上的地標，其中一大原因就是這幢摩天大廈很多樓層分割售賣，大量個人散戶在紫峰大廈擁有產權，有的一層樓就有二三十位產權人。紫峰大廈所在的鼓樓區大力發展總部型企業，曾有招商人員極為無奈地表示，多家優質企業在鼓樓找不到符合要求的寫字樓，眼睜睜看著流入到2007年投用的珠江路壹號，這是當年南京唯一的甲級寫字樓。十余年過去，現在南京的甲級寫字樓遍布全城，珠江路壹號的不少優質客戶又選擇去了更高級的新樓，老城中心的商務樓宇改造深陷產權分割泥淖的現象沒能得到有效緩解。

在揚子大廈改造過程中，壹城集團通過產權收購、長期租賃、樓層置換等多種方式，取得了大樓主體經營權。在擁有主體經營權的基礎上，才得以對大廈進行脫胎換骨的改造。

縱然老樓更新緩慢，新街口及主城區域，仍有高端載體啟用，這里依然是品牌入駐南京的優選區域。

新街口的人流和金融等資源密集度在全國堪稱罕見，是國內唯一擁有4家銷售額達40億元以上購物中心的街區。兩平方公里的新街口商圈集聚了100余棟商務樓宇，吸納了上百家世界500強、跨國公司和總部型企業，在被河西、南京南站等區域嚴重分流的情況下，新街口區域依然還有600多家各類金融持牌機構。

從商務樓宇角度看，新街口商圈樓宇租金依舊在南京市場上保持較高水平與較低的空置率。根據戴德梁行提供的最新數據，到今年三季度，新街口商圈每平方米每天租金超過4元，高于其它重點板塊。此外，新街口地區未來還將有金陵中環、德基三期等項目陸續入市，增加高端供給，提升整個商圈的經濟活躍度。

從看重租金到強調產業

新街口依然是優質客戶首選的同時，也面臨分流的極大挑戰。

近年來河西板塊強勢崛起。

江東路以西的蘇寧慧谷，2021年和2022年，這個園區入駐企業年度納稅額分別達到27.45億元、33.60億元。而蘇寧慧谷主打的就是世界500強和央企總部型企業。

2016年剛投用時租金在3元—3.5元/㎡·天，7年來蘇寧慧谷的租金水平經歷了小幅上揚，最高達4.2元，如今穩定在3.9元，出租率達九成。

通常外界會把河西樓宇經濟的優勢歸結為兩點：一是這里高端住宅占比高，包括企業高管在內的機構決策層多數居住于此，南京年輕人聚集在江寧和江北兩地，往來河西方便，決策層和員工都愿意選擇河西辦公；二是河西樓宇規劃高端，新樓多，較為符合現代辦公需求。

在這些客觀因素之外，在寫字樓供過于求的當下，蘇寧慧谷的經營之道值得關注。

樓宇經濟經過了從提供空間，到提供配套服務，再到打造特色產業、營造產業生態這3個發展階段的變遷。而蘇寧慧谷在前兩個發展階段的基礎上抓住了特色產業和產業生態的打造。

蘇寧置業睿城公司商辦營銷管理部總監王杏森認為，越是總部企業越看重圈層和生態，和鄰居企業的良性互動是樓宇“加分項”。近三年來，以國家能源集團為核心的能源類和以中國建筑集團為核心的建筑類，多家總部落子蘇寧慧谷，目前兩大產業占比總和超過60%。

每季度一場大型活動、每月1—2場主題活動，已成為蘇寧慧谷的傳統。從主題講座到品牌推廣，再到新能源車展以及眾多公益行動，項目方和入駐企業經常聯辦活動。“某公司舉辦企業財務分析的培訓，發現許多‘鄰居’都有需求，然后就一對一接洽業務；一家國內排名前三的白酒企業在樓內推廣，結果比他們在電商平臺賣得還多。”

過去一年中蘇寧慧谷多家總部企業承租到期，市場上低價的品質樓宇比比皆是，上門“挖墻腳”已成常態，但企業最終都選擇留下。“租金多個兩三毛，一年多花兩三百萬元，對于整層租用的客戶來說，不過是一單業務的錢。他們愿意為貼心的服務買單。”

在王杏森看來，這正是自持物業的優勢。銷售型物業沒有動力和資金去做好運營。自持物業時常面臨考驗，王杏森說他寧愿看到半層樓閑置，也要等到同一層的其他企業承租到期，隨后歸并整合，空出整層載體，虛位以待優質客戶。

優質企業為何不愿走？這幢181米高樓雖然才投用7年，但蘇寧慧谷仍以每年300萬元、占收益6%的投入強度，用于樓宇升級改造。目前，蘇寧慧谷入駐企業中，租期在5年以上的占比超七成。

在遠離城市中心的區域，新興產業包括科技型企業的勃興直接帶動了新城新區樓宇經濟的興起。

在遠離新街口的江北，江北新區研創園占地40畝的騰飛大廈，2022年的樓內企業稅收達到5.5億元，畝均稅收達1300多萬元。

安元科技是2018年騰飛大廈投用后入駐的第一批企業，主業是工業互聯網平臺及行業應用產品技術研發及服務。安元科技品牌運營中心總監祝志勇介紹，正是在騰飛大廈，安元科技走向快速發展的關鍵期。公司去年營收5億元，今年有望達到8億元。安元擁有一支由700多名教授、博士、碩士等組成的跨學科、跨領域的復合型高級人才團隊，不一定要駐場辦公的高端人才讓安元的價值飛升。

新經濟的發展，改變了樓宇經濟傳統“玩法”。

江北新區研創園聚焦發展集成電路設計、智能研發、大數據云計算人工智能三大主導產業。園區致力于提供與新產業相關的融資、招聘、建設博士后工作站、與園區企業開展合作等創新服務，幫助企業成長。

在工信部發布的2022年區塊鏈典型應用案例公示名單中，江蘇榮澤信息科技股份有限公司憑借“區塊鏈企業統計臺賬管理平臺”成為江蘇省唯一入圍企業。榮澤信息科技市場總監丁丹感慨，像榮澤信息這樣的成長型企業，居然能得到園區重視和很多幫助。

抓住風口，用創新的思維、手段才能和創新型企業共享飛速發展的紅利。如果此前樓宇招商拼的是政策、區位優勢，那么到今天，真正讓企業落地生根的，一定是產業定位聚焦不變帶來的產業集聚，以及適合新一代創業者和打工人的園區配套。

江寧開發區推動“塊狀經濟”向“柱狀經濟”轉型，著力打造“豎起來的經開區”，先后發布樓宇經濟若干扶持政策，提出以平方產出論英雄。

江寧開發區九龍湖國際企業總部園建筑面積34萬平方米，共建有13棟載體，辦公面積17.4萬平方米，去年實現納稅7.75億元。其中，園區南1樓已經躋身億元稅收樓宇。入駐的知名企業包括臺積電設計服務中心、特斯拉汽車銷售服務（南京）有限公司等眾多知名企業。

園區運營方南京創啟科技發展有限公司姜駿介紹，目前載體入駐率90%，世界500強投資設立企業22家、上市公司投資設立企業17家，專精特新企業9家，新型研發機構7家。值得一提的是，這一總部園的企業與江寧開發區的產業基礎高度匹配，主要集中在智能電網、汽車、電子等領域，樓宇里研發總部為廠區里的產業服務。

培育新興力量政府力推低價租金

8月1日，軟件谷云密城體育中心啟用。除了籃球場、羽毛球場、乒乓球場，還配備更衣室、淋浴間、水吧區，首月客流量約3500人次，經常有企業“包場”。

今年年初，軟件谷收到一張12345工單。一位軟件谷年輕人提出，每天在園區的工作時間很長，希望足不出園就能運動健身。隨后軟件谷走訪了多家企業，都表達了這個需求，于是幾個月后就有了體育中心。

誠邁科技總經理劉冰感慨，沒想到云密城還有航站樓。誠邁科技有不少員工每個月有近一半時間在“飛”，這個航站不僅提供定時大巴接駁，還能提前辦理值機，省時省力省心。

自2017年底建成交付，云密城已入駐企業超過400家，2022年，這里的12棟辦公樓宇共完成稅收達9個億。

就在各摩天大廈、新興園區爭奪最高租金的“桂冠”時，建鄴高新區的一棟棟寫字樓里，卻有近兩萬平方米的載體，租金價格僅“1元/平方米/天”，還不到市場價的1/3。

這種新玩法大有玄機。

2020年，建鄴區發布《012科創森林成長計劃》，其中“1·探路者計劃”，指的是初創期科技企業享有最長3年期限“1元”的租金載體。“過去載體運營大多是‘二房東’模式，即運營商將載體租下來再轉租給企業賺取租金差價，二房東租金占運營收入的比例高達70%以上。這種方式的弊端在于，運營商最關心的是把載體填滿，撿到籃子里都是菜。”建鄴區科技局相關負責人坦言，建鄴打破了傳統樓宇運營“批發—零售”方式，政府整合載體資源交給運營商，運營商完成政府各類考核目標后獲得補貼，讓運營商從“賺企業的錢”變成“賺政府的錢”，這樣做的目的就是更加聚焦科創企業的培育和主導產業的招商。“‘1元’載體對運營商的考核重在初創期科技企業的‘灌溉’，例如年技術合同成交額達到1000萬元以上的企業最高獎勵35萬元，優秀科技型中小企業最高獎勵5萬元。”

建鄴區在國家廣告產業園4棟、中泰國際廣場6棟等打造了9處“1元”載體，已入駐企業77家，今年新申報高新技術企業24家，已有60家通過了年度科技型中小企業認定。

可以預料的是，伴隨著一批又一批科技型企業的成長，向云端沖刺億元稅收的樓宇將如雨后春筍。（董翔 仇惠棟 許雯斐 鹿琳 周敏）